Đáng chú ý, tình trạng người dân không đủ khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ khi chuyển mục đích sử dụng đất do bảng giá đất mới tăng cao. Quá khả năng của người dân Từ thực tế người dân không đủ tiền đóng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang gióng lên hồi chuông cảnh báo về sự chênh lệch giữa bảng giá đất và khả năng chi trả, nhất là ở các vùng nông thôn, miền núi. Trường hợp điển hình là gia đình ông Đinh Công Phương, cư trú tại thôn Cốc Đồng Tâm, xã Minh Quang (nay là xã Ba Vì). Tháng 3-2025, UBND huyện Ba Vì đã có quyết định cho phép ông Phương chuyển mục đích sử dụng hơn 210m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn với thời hạn sử dụng đất lâu dài. Cần gỡ “nút thắt” bảng giá đất: Nhiều địa phương đang đứng trước áp lực điều chỉnh- Ảnh 1. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo bảng giá đất của các địa phương hiện quá sức với nhiều hộ dân. Ảnh minh họa Tuy nhiên, theo cách tính quy định tại Điều 8, Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, nghĩa vụ tài chính ông Phương phải nộp là chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp trong bảng giá đất, tương đương 4.337.000 đồng/m² và tổng số tiền phải nộp lên tới gần 900 triệu đồng. Đây là khoản tiền vượt quá khả năng của một hộ gia đình ở vùng núi như xã Ba Vì. Sau nhiều cân nhắc, ông Phương không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính và xin không tiếp tục chuyển mục đích. Trên cơ sở kiến nghị của người dân, UBND huyện Ba Vì (trước thời điểm chính thức vận hành mô hình chính quyền hai cấp ngày 1-7) đã ra quyết định thu hồi và hủy bỏ quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tình trạng tương tự cũng đang xảy ra ở nhiều địa phương. Vợ chồng ông Trần Duy Đồng và bà Nguyễn Thị Hồng, trú tại thành phố Vinh (Nghệ An) cho biết, khi xin chuyển đổi 300m² đất vườn cạnh nghĩa trang sang đất ở, ông bà bất ngờ khi nhận thông báo phải nộp gần 4,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất. “Gia đình tôi không phản đối nghĩa vụ đóng thuế, nhưng với mức thu gần 15 triệu đồng/m² như vậy, cả đời gom góp cũng không đủ”, ông Đồng chia sẻ. Những câu chuyện như trên cho thấy, hiện bảng giá đất tại nhiều nơi chưa phản ánh đúng tình hình kinh tế – xã hội thực tế và khả năng chi trả của người dân, nhất là khu vực nông thôn, miền núi, vùng khó khăn. Tín hiệu vui Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) Mai Văn Phấn, việc bỏ khung giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 là bước tiến quan trọng, góp phần đưa giá đất tiệm cận thị trường, bảo đảm minh bạch trong quản lý và phát triển bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều địa phương vẫn chưa theo kịp diễn biến giá đất trên thị trường, dẫn đến bảng giá đất thiếu cập nhật, chưa sát thực tế. Cần gỡ “nút thắt” bảng giá đất: Nhiều địa phương đang đứng trước áp lực điều chỉnh- Ảnh 2. Phó Cục trưởng Cục quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) Mai Văn Phấn trao đổi về bảng giá đất của các địa phương. Ảnh: Linh Linh Thời gian tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai năm 2024, dự báo sẽ có biến động lớn. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã gửi báo cáo tới Bộ Tài chính, đề xuất nhiều giải pháp để điều hành giá đất từ nay đến hết năm 2025. Trong đó, nhấn mạnh yêu cầu các địa phương phải theo dõi sát diễn biến thị trường, cập nhật biến động giá đất kịp thời; từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đến từng thửa đất; điều chỉnh bảng giá đất hiện hành nếu không còn phù hợp, theo hướng dẫn tại Điều 17, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP; tổ chức lấy ý kiến rộng rãi để bảo đảm đồng thuận khi xây dựng bảng giá mới theo Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ 1-1-2026. Đồng thời, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đề xuất mở rộng phạm vi và đối tượng áp dụng bảng giá đất; thu hẹp các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể; quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong tính thu nghĩa vụ tài chính; rà soát các luật có liên quan để đánh giá ảnh hưởng tổng thể đến thị trường bất động sản. Rõ ràng, nếu bảng giá đất tăng cao, trong khi thu nhập người dân, nhất là ở nông thôn chưa cải thiện tương ứng, thì hệ quả là nhiều hộ gia đình sẽ rơi vào cảnh “được cho chuyển đổi mà không thể thực hiện”. Thực tế cho thấy, bài toán bảng giá đất không thể chỉ là tính toán kỹ thuật hay tuân thủ luật pháp đơn thuần, mà cần đặt trong tổng thể điều kiện sống, khả năng chi trả và sự công bằng xã hội. Cần gỡ “nút thắt” bảng giá đất: Nhiều địa phương đang đứng trước áp lực điều chỉnh- Ảnh 3. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo bảng giá đất của các địa phương hiện quá sức với nhiều hộ dân. Ảnh minh họa Việc hoàn thiện bảng giá đất cần đi đôi với khả năng tiếp cận của người dân, tránh tình trạng chính sách tốt, nhưng không đi vào cuộc sống, hoặc trở thành gánh nặng. Đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh, việc điều chỉnh bảng giá đất cần lộ trình hợp lý, xác định khu vực, vị trí phù hợp từng loại đất và phải được xã hội đồng thuận. Trước diễn biến này, đại diện Bộ Tài chính, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) Nguyễn Thị Thoa cho hay, sau khi tổng hợp báo cáo từ các địa phương, Bộ sẽ đánh giá toàn diện, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường để rà soát, kiến nghị sửa đổi quy định trong luật. Trước mắt, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024 (quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). Trong đó, Bộ đề xuất bổ sung Khoản 6 vào Điều 52, nhằm xử lý các trường hợp chuyển tiếp. Cụ thể, khoản bổ sung này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (trước đây được xác định là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở, nhưng không được công nhận là đất ở) sang đất ở. Bộ Tài chính đề xuất, tiền sử dụng đất nên được thu bằng 50% khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.